В обиходе «домом под снос» называют любое здание, которое в обозримой перспективе планируют демонтировать с предоставлением жильцам нового жилья. Однако с юридической точки зрения существует принципиальная разница между несколькими статусами, и от этого напрямую зависят и риски, и потенциальная выгода покупателя.
Покупка квартиры в каждом из этих типов домов сопряжена с разными рисками. Самым предсказуемым считается участие в столичной программе реновации, наименее предсказуемым — приобретение жилья в зоне КРТ в регионах, где нормативы качества и сроки часто не прописаны детально.
Проверить статус дома перед покупкой обязательно нужно по нескольким источникам:
Если продавец уверяет, что «дом точно снесут через год-два», но в официальных перечнях он не значится — это серьёзный повод не торопиться со сделкой.
Расчёт инвестора обычно строится по простой логической формуле: цена покупки старой квартиры плюс расходы на сделку и ожидание должны быть существенно меньше цены продажи новой квартиры после переселения. Формула в словесном виде звучит так: «потенциальная прибыль = ожидаемая стоимость новой квартиры − стоимость покупки старой − налоги − коммунальные платежи за период ожидания − упущенная доходность от альтернативных вложений».
Если по этой логике прибыль выглядит привлекательной только при идеальном сценарии (быстрое переселение + рост рынка), стратегия является высокорискованной. Реалистичный инвестор закладывает в расчёт длительные сроки ожидания и колебания цен.
Это главный и наиболее частый риск. Включение дома в программу не гарантирует, что переселение произойдёт в заявленные сроки. Программы реализуются волнами, и дома второй и третьей волны рискуют ждать переселения многие годы. В случае проблем с бюджетным финансированием возможна частичная заморозка проектов: программы реновации и КРТ существенно дороже обычного строительства, поскольку требуют расселения, сноса и обновления инфраструктуры.
Для покупателя это означает реальную перспективу несколько лет жить в ветхом, изношенном доме с устаревшими коммуникациями.
Собственник не выбирает локацию переезда сам — он выбирает из предложенных вариантов. По действующим правилам в Москве переселение в большинстве случаев осуществляется в пределах района, но в Новой Москве и Зеленограде — в пределах округа. На практике это значит, что новая квартира может оказаться:
Квартиры в домах, включённых в первую волну реновации, нередко стоят на 20–30% дороже среднерыночной цены аналогичного вторичного жилья. Это «премия за ожидание» — её платит покупатель, а значит, часть потенциальной прибыли инвестор отдаёт ещё до сделки. Чем ближе дом к переселению, тем выше наценка и тем меньше итоговая выгода.
Несмотря на маркетинг «квартир с улучшенной отделкой», практика показывает, что в новых квартирах нередко приходится:
Эти расходы стоит закладывать в смету заранее — иначе экономический эффект от инвестиции снижается на сотни тысяч рублей.
Покупка квартиры в доме под снос ничем не отличается по юридической природе от обычной сделки со вторичкой, но проблем здесь больше: высокая доля коммунальных квартир и долевой собственности, наследственные споры, прописанные несовершеннолетние, обременения. При выкупе доли или квартиры у Фонда реновации добавляются риски ошибок в заявке, ограниченные сроки на оплату (обычно 3 банковских дня после торгов) и риск блокировки переводов крупных сумм.
Банки неохотно одобряют ипотеку на квартиры в домах под снос: для них это низколиквидный залог. Чем ближе дом к расселению, тем меньше шансов получить кредит на стандартных условиях. Часть банков отказывает в принципе, часть — снижает срок кредита и повышает первоначальный взнос. На аукционах Фонда реновации сроки расчётов с банком крайне сжатые, и сделка может сорваться из-за того, что банк не успевает перевести деньги.
Программа реновации позволяет докупить дополнительные метры в новой квартире по льготной цене. На практике это выглядит привлекательно, но требует наличия свободных средств в нужный момент: предложение действует в ограниченные сроки и требует письменного согласия всех собственников сносимой квартиры. Если хотя бы один собственник против — докупка невозможна.
Важный нюанс: при переселении по программе реновации срок владения квартирой считается с момента приобретения старой квартиры, а не с даты переезда в новостройку. Это позволяет продать новое жильё без НДФЛ, если суммарный срок владения превышает минимальный (как правило, 3 или 5 лет). Однако этот механизм работает только для собственников, попавших в программу, а не для покупателей, которые приобрели жильё непосредственно у Фонда реновации — там действуют общие правила.
До момента переселения собственник несёт все обычные обязанности владельца: оплачивает коммунальные услуги и взносы на капремонт (хотя капремонт могут отменить или приостановить), платит налог на имущество. Делать дорогой ремонт в квартире, идущей под снос, экономически нецелесообразно — компенсация за улучшения не предусмотрена. Перепланировка без согласования может создать юридические сложности при оформлении переезда.
Минимальный пакет, который нужно изучить и проверить через независимых специалистов:
Помимо юридической чистоты, нужно подтвердить статус самого дома:
Для честной оценки следует пользоваться формулой годовой доходности в словесном виде: «годовая доходность = (ожидаемая цена продажи новой квартиры − цена покупки − все расходы) делить на цену покупки, делить на количество лет до продажи, умножить на сто процентов».
В расходы обязательно включаются:
Если расчётная годовая доходность не превышает ставку по банковскому вкладу с поправкой на риск, инвестиция теряет смысл: вкладчик получает ту же доходность без головной боли с расселением.
Подходит:
Не подходит:
Перед сделкой стоит честно сравнить вариант с домом под снос с другими стратегиями вложений в недвижимость:
Можно ли купить квартиру в доме под снос в ипотеку?
Технически да, но круг банков ограничен. Чем ближе дом к переселению, тем меньше шансов на одобрение. Часто требуется повышенный первоначальный взнос и сокращённый срок кредита.
Сколько ждать переселения после покупки?
Сроки зависят от волны реновации и конкретной стартовой площадки. Дома первой волны переселяются быстрее всего, дома второй и третьей волн могут ждать переезда многие годы, а в случае проблем с финансированием — ещё дольше.
Можно ли отказаться от предложенной квартиры?
В рамках программы реновации предусмотрена возможность отказаться от первого предложенного варианта и попросить другой, но количество таких отказов ограничено. После исчерпания лимита решение может приниматься в судебном порядке.
Что будет, если дом исключат из программы реновации?
Покупатель остаётся собственником обычной квартиры во вторичном жилом фонде. Это самый болезненный сценарий для инвестора: вся «премия за реновацию», заложенная в цену покупки, превращается в убыток.
Платит ли покупатель за переезд и оформление новой квартиры?
Основные расходы по переезду в рамках программы реновации город берёт на себя: оформление документов, перевозка вещей. Но затраты на ремонт, мебель, технику и доведение квартиры до желаемого уровня комфорта ложатся на собственника.
Стоит ли покупать долю в квартире под реновацию?
Это самая рискованная стратегия: для любых решений по квартире (продажа, докупка метров, выбор нового жилья) требуется согласие всех собственников, а конфликты между дольщиками способны заблокировать сделку или переезд на неопределённый срок.
Какие города кроме Москвы попадают под программы реновации и КРТ?
Механизмы комплексного развития территорий действуют по всей стране на основании федерального законодательства. Активные программы реализуются в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и других крупных городах, но условия и гарантии для собственников отличаются от московских, поэтому проверять локальные нормы нужно обязательно.
istorik.estate — агрегатор недвижимости в домах старого жилого фонда (сталинки, дореволюционные дома, номенклатурные дома Москвы, Санкт-Петербурга и других городов России
Мы даем бесплатную консультацию по любому интересующему вас вопросу. Оставьте ваш контакт и наш специалист перезвонит в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы.
